Съдържание
Предприемач с няколко действащи бизнеса решава да продаде завършен по дизайнерски проект тристаен апартамент, защото капиталът му е нужен за друга инвестиция. Жилището е в много добро състояние, но обичайният път през обява, огледи и купувач с банков кредит отнема месеци, а той разполага със седмици. Казусът показва как бързата продажба на апартамент към директен купувач без посредници може да бъде пресметнато финансово решение, а не принудителен ход.
Какъв е имотът и защо платежоспособен собственик решава да го продаде
Става дума за тристаен апартамент в жилищен комплекс от затворен тип. Собственикът го купува на Акт 14, тоест при завършен груб строеж, и го довършва за себе си по проект на интериорен дизайнер. Резултатът е жилище с висок клас изпълнение, готово за нанасяне.
В същата сграда той притежава още един апартамент, две мазета и две паркоместа. За продажба е определен единствено тристайният апартамент. Всичко останало остава негова собственост.
Собствеността е ясна: един собственик, редовни документи и нито едно правно или финансово усложнение, установено при прегледа им. Продавачът е предприемач в IT сектора, с няколко бизнеса и доходи значително над средните за страната.
Причината за продажбата е чисто инвестиционна. Жилището се оказва излишно за него, а междувременно се появява друга възможност, която изисква свободен капитал в кратък срок. Собственикът описва целта си с едно изречение: „Просто искам да вляза в кешова позиция“.
Защо и апартамент в отлично състояние не се продава за дни
Апартаментът е в отлично състояние, но не се продава за дни, защото срокът на сделката зависи не от качеството на жилището, а от това как купувачът финансира покупката. В този казус проблемът не е в имота, а в разминаването между времето, което пазарът изисква, и времето, с което продавачът разполага.
Жилищата от висок клас в затворени комплекси имат своите купувачи, но кръгът им е по-тесен, отколкото при масовия сегмент. Решението за покупка на такава стойност рядко се взема след един оглед и много често е обвързано с ипотечен кредит.
За собственика последствията от чакането са конкретни:
• значителен капитал стои блокиран в имот, който той не използва;
• новата инвестиция има срок и забавянето означава пропусната възможност;
• огледите, разговорите и преговорите отнемат време, което той влага в бизнесите си;
• няма гаранция, че първият кандидат купувач, който хареса жилището, ще бъде одобрен от банката за финансиране.
Собственикът е наясно, че ако предлага имота в продължение на много месеци, вероятно ще постигне по-висока цена. Но на него парите продажбата на имота му трябват до седмици.
Колко време отнема продажбата на апартамент чрез обява или агенция
Продажбата на апартамент чрез обява или агенция обикновено отнема до няколко месеца, а когато купувачът използва ипотечен кредит, срокът се удължава допълнително. Причината е, че процесът е подреден така, че да постигне възможно най-добрата цена, а не най-краткия срок.
В конкретния случай собственикът изобщо не пуска обява и не дава имота на агенция. Преценката му е предварителна и се основава на стъпките, през които подобна сделка неизбежно минава:
• подготовка на снимки, описание и цена, след което публикуване на обявата;
• огледи с различни кандидати, на които присъства собственикът или негов представител;
• преговори, при които част от кандидатите отпадат;
• при купувач с ипотечен кредит: банкова оценка на имота, одобрение и подписване на договор за кредит;
• предварителен договор и сделка при нотариус.
Всяка от тези стъпки е разумна и защитава и двете страни. Събрани заедно обаче, те означават месеци, а не дни. Това не е оценка за работата на агенциите, а за времевата рамка на самия процес.
Как Imodeal купува апартамента директно за по-малко от седмица
След оценка на състоянието и спецификите на имота Imodeal купува апартамента директно, с наличен капитал, без посредници и без да търси друг купувач или финансиране. Именно липсата на трета страна и на банково финансиране позволява целият процес да се побере в няколко дни.
Последователността в този казус е следната:
1.Първи разговор и преглед на документите. Собственикът описва имота и целта си, а документите за собственост се проверяват предварително.
2.Оглед и оценка на реалното състояние. Оценяват се апартаментът, качеството на довършителните работи, сградата и комплексът.
3.Анализ на пазарната приложимост. Разглеждат се цените на сходни жилища в района и времето, за което те реално намират купувач.
4.Фиксирана оферта за директна покупка. Тя обхваща целия апартамент, с плащане на пълната сума наведнъж.
5.Документи и нотариална сделка. Купувачът организира подготовката на докуметите и финализирането, без допълнителни ангажименти за продавача. По време на срещите си с нас, продавачът е придружаван от своя адвокат.
Предмет на сделката е само тристайният апартамент. Вторият апартамент, мазетата и паркоместата остават извън нея по изрично желание на собственика. Условията се определят от продавача.
Кога продавачът получава парите от продажбата на имот: купувач с кредит и купувач с наличен капитал
При купувач с ипотечен кредит продавачът обикновено получава финансираната от банката част от цената, не в деня на нотариалната сделка, а след вписването на ипотеката и представянето на документите пред банката. При купувач с наличен капитал преводът на парите не зависи от трета страна и се извършва в деня на сделката, без период на изчакване.
Тази разлика е същината на казуса. От първия контакт до финализирането на сделката минава по-малко от седмица, а цялата продажна цена е платена наведнъж, по банков път, без разсрочване и без изчакване на кредитно одобрение.
Практическият резултат за собственика изглежда така:
• не публикува обява и не провежда огледи с множество кандидати;
• не влага средства и време в подготовка, почистване или представяне на жилището, защото то е купено в състоянието, в което е;
• не плаща посредническа комисиона;
• не поема риска от отказан кредит или оттеглил се купувач;
• разполага с капитала си в срока, който новата инвестиция изисква.
Цената на тази скорост също е ясна и собственикът я приема съзнателно. При дълго предлагане на свободния пазар той вероятно би получил повече. Разликата е сумата, която плаща за сигурност и време, и за него сметката излиза, защото и офертата го удовлетворява.
За какво да внимавате при бърза продажба на имот
При бърза продажба на имот най-важното е скоростта да не е за сметка на проверката. Преди подпис продавачът трябва да знае кой купува, с какви средства плаща и кога точно получава сумата.
Въпросите, които си струва да бъдат изяснени предварително:
• купувачът придобива ли имота на свое име, или търси трета страна, на която да го препродаде;
• разполага ли с наличен капитал, или плащането зависи от външно финансиране;
• офертата фиксирана ли е и обхваща ли точно това, което продавате;
• как и кога се извършва плащането и как е описано то в нотариалния акт;
• кой подготвя документите и кой поема разходите по сделката.
В този казус собственикът участва в огледа и във всички срещи заедно с наетия от него адвокат. Юристът проследява условията, документите и начина на плащане и няма нито една критична бележка по процеса. Независимата правна проверка е разумна стъпка при всяка сделка с недвижим имот и, както се вижда тук, не я забавя.
Продават ли на директен купувач само собственици в затруднено положение
Не. Този казус опровергава разпространеното схващане, че към компания, която купува имота директно, се обръщат единствено хора с финансови проблеми.
Imodeal често работи по проблемни имоти и трудни сделки: наследствен апартамент с няколко съсобственици, жилище с ипотека или други тежести, апартамент в лошо състояние, който трудно намира купувач без ремонт. В тези случаи директната покупка решава казус, с който свободният пазар не се справя.
Тук ситуацията е обратната. Имотът е в отлично състояние, документите са изрядни, а продавачът е платежоспособен човек с доходи много над средните. Анализът на документите и на споделената от него информация не показва никакво затруднение. Мотивът му е единствено ликвидност.
Във финансите подобен избор е напълно обичаен. Ликвидността има цена и инвеститорите я плащат, когато очакваната възвръщаемост от следващата стъпка е по-висока от отстъпката, която правят днес.
Как да продадете имот бързо и без брокер: кога директният купувач е практичният избор
Имот се продава без брокер по два начина. Първият е самостоятелно, чрез обява, което спестява комисиона, но не и време. Вторият е директна продажба към директен купувач без посредници, която съкращава срока, защото отпадат търсенето на купувач и банковото финансиране.
Собственик, който се пита как да продаде имот бързо, обикновено получава едни и същи съвети: по-ниска обявена цена, по-добри снимки, освежаване на жилището. Те могат да скъсят търсенето на купувач, но не променят сроковете на кредита му. Не премахват и риска сделката да отпадне в последния момент.
Директната покупка е практичният избор, когато срокът и сигурността тежат повече от максималната цена:
• капиталът е нужен за инвестиция, бизнес или друга покупка с фиксиран срок;
• собственикът няма време за огледи, преговори и координация с банки;
• важно е сделката да не зависи от кредитно одобрение на трета страна;
• жилището изисква сериозен ремонт или има правен казус, който отблъсква обикновените купувачи.
Основни изводи от казуса за бързата продажба на апартамент
• Бързата продажба е въпрос на структура на сделката, не на отстъпка в обявата. Сроковете се определят от финансирането на купувача и от броя на участниците.
• Купувач с наличен капитал премахва най-бавното звено. Без банкова оценка, одобрение и вписване на ипотека плащането не се отлага.
• Времето има измерима стойност. Когато капиталът е нужен другаде, месеците чакане са реален разход, дори да не се виждат в цената.
• Продажбата на апартамент без посредник не означава продажба без защита. Присъствието на независим адвокат е добра практика и не забавя процеса.
• Директната покупка не е решение само за проблемни имоти. Използват я и платежоспособни собственици с изрядни жилища, за които скоростта е приоритет.
• Компромисът с цената трябва да е осъзнат. Решението е добро, когато продавачът знае какво би получил на свободния пазар и защо избира друго.
Какво показва казусът за избора между цена и време при продажба на жилище
Практиката показва, че няма един правилен начин за продажба на жилище. Има правилен начин за конкретната цел на собственика. Когато целта е максимална цена, времето е ресурсът, който се влага. Когато целта е бърз достъп до капитала, по-разумно е да се търси купувач, който може да плати веднага и не зависи от трети страни.
В този случай собственик без каквито и да било затруднения избира скоростта пред последните проценти от цената и получава цялата сума за по-малко от седмица. Решението му е взето с пълна информация, в присъствието на адвокат и с ясна сметка какво печели и от какво се отказва. Подобни случаи показват, че директната покупка е инструмент за управление на капитал, а не крайна мярка.
Статията е изготвена със съдействието на специалистите от Imodeal, компания, която купува директно апартаменти с наличен капитал и без посредници.