Продажба на апартамент с ипотека и възбрани в София: казус ImoDeal от кв. Света Троица

Резюме: Възрастна двойка от кв. Света Троица в София продаде своя апартамент с две ипотеки, възбрани от съдебни изпълнители и неформални задължения към лихвари чрез директна продажба към ImoDeal. Сделката приключи успешно за около 120 дни – включително с изчакване за възстановяване на правата на спрян частен съдебен изпълнител и уреждане на допълнителна възбрана, наложена вече след прехвърлянето на собствеността. Ето защо продажбата на апартамент без посредник към директен купувач често е единственото работещо решение, когато става дума за тежко обременен имот с проблеми.

Ситуацията: когато родителската грижа се превръща в правен капан

Двойка българи над 70-годишна възраст потърси нашето съдействие в критичен момент. Придобитият от тях апартамент в столичния квартал Света Троица бил прехвърлен на 30-годишния им син – мъж с влечение към хазарта и нарастваща спирала от задължения. Имотът попаднал в пълзяща правна мъгла, чиито реални измерения собствениците не осъзнавали.

Клиентите дойдоха при нас с увереността, че върху имота тежат само две ипотеки:

• Ипотека №1 към търговска банка
• Ипотека №2 към небанкова финансова институция за бързи кредити

Към тях се добавяха и неформални задължения към частни кредитори (лихвари), които не фигурират в никакви официални регистри, но упражняват реален натиск върху семейството.

Направената от нас справка в Имотния регистър разкри допълнителни тежести, за чието съществуване собствениците изобщо не подозираха – върху имота бяха наложени и възбрани. Най-особеният момент беше, че едната възбрана идваше от частен съдебен изпълнител със спрени права по решение на Инспектората към министъра на правосъдието. На практика това създаваше юридически патов момент: дори при пълно плащане по банковата сметка на изпълнителя, заличаването на възбраната не можеше да се извърши по стандартния ред, защото длъжностното лице нямаше правомощия за никакви действия.Именно тази комбинация прави стандартната продажба на апартамент в София практически невъзможна:
– Купувач с банков кредит? Отпада – банката отказва финансиране при множество тежести.
– Купувач с налични средства, търсещ чиста сделка? Отпада – никой не чака спрял съдебен изпълнител.
Оставаше само един сценарий – директна продажба към специализиран директен купувач, какъвто е ImoDeal.

Защо „Света Троица“ се превърна в казус еталон за проблемни имоти

Правният възел в този случай беше безпрецедентен дори в практиката ни с над 400 придобити имота в столицата. Ситуацията с частния съдебен изпълнител със спрени права изискваше търпение, финансова готовност и постоянно проследяване на дисциплинарното производство – комбинация от ресурси, която никой друг купувач не би могъл да осигури.

Никой стандартен купувач не би чакал неопределено време, докато дисциплинарното производство приключи. Юридическият ни екип обаче пое риска и разработи работен план – точно за това съществуват специализираните инвеститори в казуси при проблемни имоти.

Анатомия на сделката: 7 етапа за решаване на правни проблеми при апартамент обременен с тежести

Това е последователността, по която протече решаването на правните проблеми при този апартамент:

1. Пълна справка в Имотния регистър – разкриване на всички реални тежести, включително непознатите за собствениците. Време: 48 часа.
2. Погасяване на задълженията към лихварите – извън регулирания пазар, но жизненоважна стъпка за сигурността на собствениците.
3. Подписване на нотариален акт – прехвърляне на собствеността при съществуващите тежести, с договорени условия за последващо уреждане.
4. Погасяване на първата ипотека към търговската банка – пълно заличаване по стандартната процедура.
5. Мониторинг в реално време – ежедневно проследяване на дисциплинарното производство срещу съдебния изпълнител със спрени права. Период: около 120 дни (4 месеца).
6. Финална фаза на плащане – погасяване на втората ипотека и заличаване на възбраните веднага щом случаят с лишения от права изпълнител намери развръзка.
7. Разумен срок за освобождаване – предоставяне на достатъчно време на продавачите да намерят ново жилище без натиск.

Между трети и пети етап възникнаха нови трудности. Трети съдебен изпълнител наложи нова възбрана върху имота, който вече бе собственост на ImoDeal. Неговият кредитор продължаваше действията си срещу първоначалния длъжник, без да знае за извършеното прехвърляне. Класически пример за това как информацията между различните регистри в България не се синхронизира в реално време и как стари вземания могат да догонят имот, който отдавна е сменил собственика си.Този алгоритъм от действия от страна на ImoDeal не е импровизация. Той е резултат от стотици разрешени казуси при проблемни имоти – включително такива, при които наследствен апартамент с множество правоимащи създава допълнителнa сложност.

Рискове при проблемни имоти: защо стандартният пазар отказва подобни сделки

Всеки купувач с банков кредит автоматично отпада при имот с проблеми от такъв мащаб. Ето какви рискове при проблемни имоти срещаме най-често в практиката на ImoDeal:

• Множество ипотеки – всяка с различни условия за погасяване, лихвени проценти и срокове за заличаване. Понякога процесът изисква едновременни плащания към няколко институции за кратък период от време.
• Възбрани от действащи ЧСИ – налагат се по искане на кредиторите и изискват пълно уреждане на вземането, преди да бъдат заличени чрез официално постановление.
• Нови възбрани след прехвърлянето – кредиторите на предишния собственик продължават действия срещу имота, без да знаят за смяната.
• Апартамент с множество наследници – когато дяловете не са определени, всяка сделка изисква консенсус от всички правоимащи.
• Документални проблеми при проблемни имоти – липсващи актове, грешки в скиците, несъответствия между Имотния и Кадастралния регистър.

Когато един апартамент има повече от един от изброените горе казуси, директна продажба към ImoDeal – компания, която практикува закупуване на имот във всякакво състояние и с всякаква правна конфигурация – спира да бъде опция и се превръща в единствен реален изход.

Защо директната продажба е жизненоважен инструмент за собственици в подобна ситуация

Директна продажба към ImoDeal – инвестиционна компания и директен купувач, специализиран в закупуване на имот във всякакво състояние – решава едновременно няколко проблема. Тя премахва нуждата от банково финансиране на купувача, което при имот с проблеми най-често блокира продажбата. Съкращава сроковете от месеци на седмици. Пренася цялата правна тежест от продавача към купувача, който разполага с екип за решаване на правни проблеми от всякакъв мащаб.

Развръзка на казуса: хепиенд, който стандартният пазар не можеше да осигури

Повече от 120 дни следихме дисциплинарното производство срещу съдебния изпълнител със спрени права. Когато то приключи, от ImoDeal действахме в рамките на часове – заплатихме сумата за заличаване на втората ипотека, премахнахме първоначалната възбрана и влязохме в активна комуникация с третия съдебен изпълнител, за да уредим и неговото вземане. 

Най-важната част обаче беше човешката. Дадохме на клиентите достатъчно време след всички плащания да си намерят нов дом. Именно това прави директна продажба към отговорен директен купувач като Imodeal по-сигурен и предвидим избор в сложни житейски ситуации.