Съдържание
Малък едностаен апартамент в сграда с предишен статут на общежитие, неизползван над десет години и в силно занемарен вид – това е случай, при който стандартната продажба чрез обяви и агенции не води до резултат. Анализът на казуса показва защо ремонтът невинаги е икономически оправдан и в кои ситуации продажбата към директен купувач без посредници е по-практичното решение.
| Кратко обобщение Апартамент в лошо състояние трудно намира купувач чрез стандартни обяви и агенции, особено когато сградата има специфики (сградата реално е общежитие – по вид, предназначение и визия ). Ремонтът не е опция за собствениците, тъй като нямат желание и възможност и не искат да правят допълнителни разходи свързани с имота. В такива случаи директната продажба към компания, която купува имоти директно, позволява сделката да се финализира без ремонт, без почистване и без търсене на купувач. Имотът се продава в текущото си състояние, по предварително договорени условия и в фиксиран кратък срок. |
Контекст на случая: наследствен апартамент с история
Имотът е едностаен апартамент в квартал „Захарна фабрика“ в София. Жилището е придобито по наследство и към момента на разглеждане на казуса вече над десет години не се използва за жилищни цели. През последните над пет години собствениците фактически го ползват като склад – пространство, в което се съхраняват вещи без конкретна функция в ежедневието.
Сградата, в която се намира апартаментът, има специфична история. Преди години тя е функционирала като общежитие, а впоследствие отделните жилищни единици в нея получават статут на апартаменти. Това документално положение е напълно изрядно, но пазарното възприятие за подобни сгради продължава да бъде различно от това за стандартен жилищен блок – фактор, който се отразява пряко върху пазарния му потенциал.
Първоначалното намерение на собствениците е било да запазят имота и да го отдават под наем. С течение на времето обаче става ясно, че за да се случи това трябва да се инвестира в основен ремонт – инсталация, баня, кухня, дограма, врати, подови настилки и др.
Какъв е проблемът с конкретния апартамент
Апартаментът е в нетърговски вид. Когато едно жилище не се използва над 10 години се амортизира дори по-сериозно отколкото когато се използва – в резултат амортизацията и овехтяването на всичко в имота правят невъзможно това той да бъде нает или продаден.
Допълнителна тежест в анализа добавят и спецификите на сградата. Жилища в бивши общежития обикновено постигат по-ниски наемни нива от съпоставими апартаменти в стандартни жилищни блокове, дори след качествен ремонт. Това означава, че възвръщаемостта на инвестицията се удължава значително.
При направена сметка от страна на собствениците става ясно, че при реалистичен месечен наем за имот в тази локация и сграда, периодът за пълно възвръщане на направената инвестиция би бил неприемливо дълъг. Към това трябва да се добавят разходи за поддръжка, евентуални периоди без наемател, такси и амортизация. В практиката това означава, че решението „ремонт с цел отдаване под наем“ не предлага реална финансова логика за конкретния имот.
Защо стандартният подход на продажбата не дава резултат
Преди да стигнат до търсене на алтернативни решения, собствениците са преминали през целия процес на продажба на недвижим имот.
Имотът е бил публикуван като обява в основните портали за недвижими имоти. Работено е с агенции, които са организирали огледи. През годините са се състояли множество огледи от потенциални купувачи. Въпреки това не е имало реален интерес за покупка.
Причините не са в работата на агентите, нито в начина на представяне на имота. Те се коренят в самата комбинация от фактори, които характеризират конкретния апартамент в лошо състояние и проблемна продажба:
- състоянието на жилището не позволява веднага да се използва за живеене;
- необходимостта от цялостен ремонт отблъсква купувачите, които търсят готово жилище;
- инвеститорите и купувачите пресмятат, че разходите не водят до достатъчно добра възвръщаемост в тази локация;
- спецификите на сградата с предишен статут на общежитие допълнително стесняват кръга от заинтересовани лица;
- липсата на добра възвръщаемост при отдаване под наем прави имота непривлекателен и за купувачи с инвестиционен профил.
В резултат огледите завършват без оферта, имотът остава дълго време в обява, а собствениците се сблъскват с неприятното усещане, че жилището стои неизползваемо без ясна перспектива за реализация.
Защо ремонтът преди продажба също не е решение
На пръв поглед най-логичното действие изглежда инвестиция в ремонт, който да направи имота продаваем. Внимателният анализ обаче показва, че този подход също носи рискове.
Първо – разходите за качествен ремонт на жилище в нетърговски вид се измерват в десетки хиляди евро, дори и за малки жилища. При малка квадратура това е значителна сума спрямо очакваната продажна цена.
Второ – дори след ремонт пазарната цена на имота остава ограничена от локацията.
Трето – спецификите на сградата – разликата между „преди“ и „след“ в продажната стойност в случая не покрива направената инвестиция.
Четвърто – след ремонта се връща същият въпрос – как ще се намери купувач за апартамент в сграда с тази специфика и колко време ще отнеме това.
В подобни ситуации сметката често показва, че по-практичното решение е продажба в текущото състояние на имота, при условие че се намери подход, който не зависи от стандартния пазарен цикъл.
Как е решен казусът чрез продажба към директен купувач без посредници
Когато собствениците се свързаха с нас, ситуацията вече беше преминала през продължителен период от опити за стандартна продажба. Подходът ни в подобни случаи е първо да разберем реалния имот и казус, преди да говорим за условия по сделката.
Започнахме с оглед на място. Прегледахме физическото състояние на апартамента – инсталации, конструктивни елементи, общо състояние след дългия период без жилищна употреба. Записахме конкретни наблюдения, които ни позволиха да оценим обема работа, необходим за привеждане на имота в съвременен жилищен вид, и да преценим реалистично пазарния му потенциал.
Паралелно анализирахме сградата – нейната история, текущ статут и факторите, които влияят върху ликвидността на имотите в нея. За нас е важно да разграничим правния въпрос от пазарния: документите за конкретния апартамент бяха изрядни, но пазарното възприятие за сгради с подобна история изисква отделна оценка.
Проверихме правния статут на наследствения имот и се уверихме, че документите позволяват чиста и бърза сделка, без скрити пречки. При наследствени имоти често възникват пречки, които забавят процеса, ако не бъдат адресирани предварително – затова този етап го минаваме внимателно още преди да направим предложение.
Направихме калкулация в две посоки: реалистична оценка на разходите при цялостен ремонт на имота и реалистична пазарна перспектива след такъв ремонт. Споделихме сметката със собствениците в прозрачен вид – не за да ги убедим, а за да имат обективна основа за информирано решение.
На база на тази оценка изготвихме конкретно предложение за директна покупка. Условията бяха ясни от началото – купуваме апартамента в текущото му състояние, без изисквания към собствениците да правят ремонт, почистване или каквато и да е подготовка. Цената и сроковете бяха фиксирани предварително, без преразглеждане на по-късен етап.
След приемане на предложението финализирахме сделката. Imodeal закупи апартамента директно от собствениците – ние сме купувачът, не посредник между тях и трето лице. Това е ключовата разлика спрямо стандартния пазарен подход: вместо собствениците да адаптират имота към изискванията на пазара, сделката се структурира около реалните условия на конкретния имот.
Какъв е резултатът от сделката за собствениците
За собствениците сделката приключи без допълнителни ангажименти от тяхна страна. Не им се наложи да правят ремонт, да изнасят вещите или да поддържат имота в състояние за огледи. Не направиха инвестиции в материали, труд или ангажиране на майстори преди продажбата.
Финализирахме сделката в обозрим срок и при условията, договорени в самото начало – без отлагане заради търсене на потенциален купувач и без преразглеждане на цената на финалния етап. Имотът, който над десет години не се използваше и само генерираше разходи на собствениците, беше реализиран бързо и окончателно.
Ние закупихме имота в състоянието, в което беше и го подобрихме. Това е моделът ни на работа – купуваме имота директно в състояието, в което е, като освобождаваме клиентите ни от това да се ангажират с каквото и да от момента на срещата с нас до изповядването на сделката.
Основни изводи от казуса
Анализът на този случай очертава няколко практически извода, валидни и за други подобни ситуации:
- Апартамент в лошо състояние трудно намира купувач на свободния пазар, дори при коректни обяви, активна работа с агенции и регулярни огледи.
- Ремонтът преди продажба не винаги е икономически оправдан
- Спецификите на сградата – особено когато тя има предишен статут на общежитие или друг нестандартен произход – влияят върху решението на купувачите дори когато правният статут на отделните апартаменти е изряден.
- Времето е реален разход. Имот, който стои неизползваем с години, носи скрити загуби – пропуснати ползи, поддръжка, амортизация и емоционална тежест за собствениците.
- Директната продажба към директен купувач без посредници не е универсално решение, но е работещ вариант, когато стандартният пазар не реагира на имота в текущото му състояние.
- Анализът на конкретните условия на имота – правни, технически и пазарни – има по-голямо значение от опитите за козметична подготовка преди продажба.
Заключение
Практиката показва, че когато един апартамент е в нетърговски вид, в сграда с пазарни специфики и в локация, която не подкрепя висока наемна доходност, стандартните инструменти за продажба често не довеждат до сделка. Опитите за ремонт с цел отдаване под наем или за продажба след козметично освежаване често не покриват направената инвестиция.
В подобни случаи изборът на подход е решаващ за крайния резултат. Анализ на реалното състояние, на спецификите на сградата и на пазарната среда позволява да се вземе информирано решение – вместо да се поддържа постоянен цикъл от обяви и огледи без оферти.
Статията е изготвена от специалистите на Imodeal – компания, която купува директно апартаменти със сложен правен, технически или пазарен казус, без посредници и без необходимост собствениците да инвестират в ремонт или подготовка на имота.