Съдържание
Какви документи са нужни, кой плаща таксите и колко струва прехвърлянето на имот в София и Пловдив.
| Кратко обобщение Продажбата на недвижим имот в България най-често включва три етапа: подготовка на документи, подписване на предварителен договор и изповядване на сделка пред нотариус. Цялата процедура обикновено отнема между 1 ден и 4 седмици, в зависимост от това каква част от необходимите документи за сделка са налични. Купувачът обичайно поема таксите за прехвърляне, които са в размер на поне 3.6% от продажната цена и включват: нотариални такси, местен данък и такса за Агенция по вписванията. Нотариусите задължително проверяват за публични задължения на продавача в НАП преди да изповядат сделката. |
Какви документи са необходими за продажба на имот пред нотариус
Подготовката на документацията е първият и и отнемащ най-много време етап от подготовката на сделката. Без пълен комплект документи нотариусът не може да изповяда сделката, а липсата дори на едно удостоверение може да провали изповядването. По-долу са описани документите, които трябва да бъдат набавени от продавача.
Документ за собственост
Удостоверява, че продавачът е собственик на имота. Най-често това е нотариален акт за покупка, дарение или замяна. В други случаи може да бъде:
- Договор за продажба на недвижим имот от общината или държавата;
- съдебно решение за делба или признаване на собственост
- договор за доброволна делба
- учредителен акт или дружествен договор при непарична вноска в капитала на търговско дружество
Ако оригиналът е изгубен, възможно е да бъде заявен заверен препис от нотариуса, изповядал първоначалния акт, или от Агенция по вписванията срещу държавна такса.
Удостоверение за данъчна оценка
Издава се от отдел “Местни данъци и такси“ към общината по местонахождение на имота. В Столична община срокът за стандартна заявка е до 5 дни. За Пловдив сроковете са сходни. При експресна процедура удостоверението се издава за 1 ден срещу по-висока такса.
Документът отразява данъчната оценка на имота (използва се за изчисляване на местния данък) и доказва, че няма неплатени данъци върху имота за минали години. Валидността му, при заплащане на всички местни данъци и такси за имота, е до края на текущата календарна година. Ако сделката се отлага за следваща година, се вади ново удостоверение.
Удостоверение за тежести
Издава се от Агенция по вписванията. Показва дали имотът е обременен с тежести /ипотека, възбрана, право на ползване, искови молби или други вписвания/, които могат да възпрепятстват сделката. Стандартното удостоверение се издава за 7 работни дни, бързата услуга се изпълнява в рамките на 3 работни дни.
“Чистото“ удостоверение за тежести не винаги гарантира, че имотът няма проблеми. В практиката се срещат случаи, в които тежести съществуват, но по една или друга причина, не фигурират в удостоверението към момента на извършване на проверката. Поради тази причина е важно да бъдат извършени допълнителни проверки, които да потвърдят дали има или няма тежести върху имота. В деня на сделката повечето нотариуси правят и допълнителна справка за имота непосредствено преди извършване на покупко-продажбата.
Скица или схема от кадастъра
За поземлени имоти, къщи и парцели се представя скица. За апартаменти и други самостоятелни обекти в сграда се представя схема на самостоятелен обект. И двата документа се издават от Агенция по геодезия, картография и кадастър. Стандартен срок: 7 работни дни. Бърза процедура: 3 работни дни.
Скицата или схемата трябва да отговаря на данните в нотариалния акт. При установено разминаване (грешна квадратура, грешен номер на имот) разминаването се коригира предварително с помощта на правоспособен геодезист или чрез производство пред кадастъра.
Удостоверение от НАП за наличие или липса на публични задължения
Нотариусите за задължени по закон да проверяват дали продавачът има неплатени данъчни и осигурителни задължения преди изповядването на сделката. При наличие на задължения нотариусът отказва да изповяда сделката, докато задълженията не бъдат погасени или обезпечени. Препоръчително е преди сделката продавачът да провери сам дали има неплатени публични задължения, като за целта се снабди с удостоверение за наличие или липса на задължения. То се издава от поделение на НАП по постоянен адрес на продавача.
Документ за самоличност
Валиден и в срок, на двете страни. Ако някоя страна не може да присъства лично, се изисква нотариално заверено пълномощно (виж по-долу).
Допълнителни документи според случая
В зависимост от спецификата на имота и продавача могат да се изискват:
- Удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца, ако имотът е придобит по време на брак;
- Удостоверение за сключен граждански брак;
- Съдебно решение за развод;
- Удостоверение за наследници при наследствени имоти;
- Препис – извлечение от личен регистрационен картон;
- Разрешение от районен съд при имот, в който има малолетен или поставен под запрещение собственик;
- Съгласие на ипотекарния кредитор при ипотекирани имоти;
- Удостоверение за идентичност на имената при разминаване в документите;
- Удостоверение за идентичност на административен адрес;
- Комбинирана скица за пълна или частична идентичност на имот;
- Разрешение за строеж;
- Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация и пр.
Предварителен договор за покупко-продажба на имот
Предварителният договор фиксира условията на бъдещата сделка преди подписването на нотариалния акт. Не прехвърля собственост, но създава задължения и за двете страни. Обичайната практика е купувачът да заплати задатък при сключване на предварителен договор, обикновено в размер на 10% от продажната цена на имота.
Чести причини, които налагат сключването на предварителен договор:
- купувачът кандидатства за ипотечен кредит и има нужда от 30 до 60 дни за одобрение;
- продавачът трябва да вади или подновява документи;
- има неуредени тежести, които изискват време за заличаване.
Какво включва предварителният договор
Минималното съдържание на договора:
- описание на имота според нотариалния акт и кадастъра (адрес, площ, граници)
- цена и начин на финансиране
- срок за сключване на окончателния договор
- етапи и начин на плащане и какви са последствията при разваляне на договора
- Права и задължения на двете страни до сделката (например освобождаване на имота от продавача, доказване на финансиране от купувача)
- последици при неизпълнение на задълженията на някоя от страните
Какво става, ако едната страна откаже да сключи окончателния договор
Член 19 от Закона за задълженията и договорите дава защита на изправната страна. Ако едната страна не се яви пред нотариус за подписване на акта, другата може да поиска от съда договорът да бъде обявен за окончателен. Решението на съда замества нотариалния акт. Срокът за иск е 5 години от датата, на която е трябвало да се сключи окончателният договор.
При заплатено капаро /задатък/ правилото по чл. 93 ЗЗД е следното: ако купувачът се откаже, губи капарото. Ако продавачът се откаже, връща капарото в двоен размер. Страните могат да уговорят и нещо различно в договора.
Окончателен договор: нотариалният акт и вписването
Окончателният договор за покупко – продажба на недвижим имот се сключва пред нотариус под формата на нотариален акт. Това е документът, който прехвърля собствеността от продавача към купувача.
Какво проверява нотариусът
Преди да изповяда акта, нотариусът извършва поне седем проверки:
- Самоличността на страните по лична карта;
- Че продавачът е собственик на продавания имот;
- Наличието на всички изискуеми от закона документи като схема, удостоверение за данъчна оценка и пр.;
- Наличието на тежести върху имота;
- Съответствието между данните в документите и кадастъра;
- Наличието на публични задължения по НАП;
- Съотношението между данъчната оценка и продажната цена.
При установено разминаване или липса на документ, нотариусът отлага сделката. Това е основната причина за провалени сделки в последния момент. Изрядната подготовка на документите спестява този риск.
Как става плащането
В практиката, ако купувачът няма необходимост от банково финансиране за закупуване на имота, плащането обикновено става в деня на сделката. Три варианта се срещат най-често:
Банков превод преди акта: Купувачът превежда сумата и предоставя платежно нареждане, продавачът потвърждава получаването й, нотариусът изповядва акта.
Доверителна сметка при нотариус: Сумата стои в доверителна сметка, освобождава се след вписване на акта. Препоръчителен вариант при по-сложни сделки или когато страните не се познават и липсва доверие помежду им.
Банков превод след подписване на нотариалния акт и преди вписването му: Доста често използван вариант преводът да бъде извършен по следния начин: нотариусът прочита сделката, страните подписват нотариалния акт, след което купувачът да извърши банковия превод. След като продавачът потвърди, че е получил сумата, нотариалния акт се подписва от нотариуса и се подава в Агенция по вписванията за извършване на вписване. При този вариант, ако продавачът не потвърди, че е получил сумата, сделката не се вписва и е необходимо извършването й наново в следващ ден.
Плащане в брой над законоустановения праг (5 113 евро, равностойност на стария праг от 10 000 лева по фиксирания курс 1.95583) не се допуска според Закона за ограничаване плащанията в брой.
Вписване в Имотния регистър
След подписването нотариусът подава документите за вписване в Имотния регистър, воден от Агенция по вписванията. Вписването се извършва в рамките на работния ден, в който е занесен нотариалния акт. Срокът за получаване на готовия вписан нотариален акт от Агенция по вписванията е различен, в зависимост от натовареността на службата, в София е 3 работни дни. От момента на вписването купувачът е официално и противопоставимо на трети лица собственик на имота.
Колко струва прехвърляне на имот чрез покупко-продажба
Общите такси по сделката обичайно възлизат на около 4% от продажната цена. По подразбиране се поемат от купувача, освен ако страните не договорят друго разпределение.
| Такса | Размер | Кой плаща |
| Местен данък при придобиване | 3% в София и Пловдив | Купувачът |
| Нотариална такса | По тарифа, около 0.5 до 1% от цената | Купувачът |
| Такса за вписване | 0.1% от стойността на акта | Купувачът |
| Такси за документи | 50 до 150 евро общо | Продавачът |
Ставките за местен данък се определят с наредба от съответния общински съвет и могат да бъдат променяни. Преди сделка е добра практика да се провери актуалната ставка в общината по местонахождение на имота.
Такси от страна на продавача
Документите, които вади продавачът, имат следните стандартни такси към 2026 година:
- удостоверение за данъчна оценка: 5 до 35 евро според бързината
- удостоверение за тежести: 5 до 15 евро
- скица или схема от кадастъра: 7 до 15 евро
- удостоверение от НАП за липса на задължения: безплатно онлайн с електронен подпис или с ПИК на НАП или на място в поделение на НАП по местоживеене
Пълномощно за продажба на имот
Когато продавачът не може или не желае да присъства лично, той може да бъде представляван от пълномощник. Пълномощното трябва да отговаря на поне пет условия:
- пълномощното трябва да е заверено от нотариус, със заверка на подпис и съдържание;
- в него трябва ясно да пише, че човекът има право да продаде конкретен имот – общо пълномощно не е достатъчно;
- трябва да е описано точно кой имот може да бъде продаден;
- трябва да е изрично посочено, че пълномощникът може да подпише нотариалния акт;
- препоръчително е да бъде уточнено кой ще получава продажната цена – пълномощника или упълномощителя.
Колко струва пълномощно за продажба на имот
Към 2026 година нотариалното заверяване на пълномощно за продажба на имот в София и Пловдив струва между 30 и 50 евро. Цената зависи от обема на документа и от това дали се прави превод (за пълномощни от чужденци или такива, които се заверяват от български граждани в чужбина /ЗАБЕЛЕЖКА! ДА СЕ ИМА ПРЕДВИД, ЧЕ ТУК ЦЕНАТА ЩЕ Е РАЗЛИЧНА И ПО-ВИСОКА ЗАРАДИ ЗАВЕРКИ НА КОНСУЛ ИЛИ ЧУЖДЕСТРАНЕН НОТАРИУС, АПОСТИЛИ, ПРЕВОДИ И ТАКСИ ЗА МЕЖДУНАРОДНИ ПРАТКИ!/).
Срок на изпълнение: в същия ден при предварително уговорена среща.
Кога пълномощно не може да замести личното присъствие
- при ипотекирани имоти някои банки изискват личното присъствие на длъжника
- при имоти в съпружеска имуществена общност и двамата съпрузи дават отделни пълномощни
- при сделки с малолетни се изисква разрешение от съда, не пълномощно
- при сделки от името на починало лице (с просрочено пълномощно) актът е нищожен
Специфични случаи на продажба
Документи за продажба на наследствен имот
Наследствените имоти изискват допълнителна подготовка. Освен стандартния пакет документи трябват:
- удостоверение за наследници, издадено от общината по последния постоянен адрес на починалия
- нотариален акт или друг документ за собственост, издаден на името на починалия
- удостоверение от НАП за липса на задължения за всеки от наследниците
- съгласие на всички наследници за продажбата
Когато наследниците са няколко, имотът се продава като съсобствен и всеки наследник подписва акта. Алтернатива: един наследник или изкупува дяловете на останалите, или чрез доброволна делба получава имота и уравнява дяловете на останалите с пари/други имоти, а после продава имота сам.
Продажба на ипотекиран имот
Често се продават и ипотекирани имоти. Процедурата изисква координация с банката на продавача. Срещат се три варианта:
1. Погасяване от продажната цена. Купувачът превежда част от сумата директно на банката за погасяване на ипотеката, а останалата на продавача – може да се уговори и част от сумата да бъде преведена след заличаване на ипотеката, за спокойствие на купувача. След получаване на сумата, банката в 14-дневен срок дава съгласие за заличаване на ипотеката и нотариусът го вписва в Имотен регистър. Най-често използваният вариант в практиката.
2. Поемане на ипотеката от купувача. Купувачът кандидатства пред банката да поеме съществуващия кредит. По-сложна процедура с по-дълго одобрение, но спестява такси по нов кредит.
3. Предварително погасяване. Продавачът сам погасява кредита преди сделката, заличава ипотеката, продава имота чист. Изисква собствени средства.
При сложни случаи (забавени вноски, конфликт с банката, вписани възбрани) собствениците често търсят директен купувач, който поема преговорите с банката и заплаща задълженията от продажната цена. По този модел работи директната покупка на имот без посредник в София и Пловдив.
Продажба на идеална част от имот
При съсобствен имот всеки съсобственик има право да продаде своята идеална част. Тук действа правилото за предимство на съсобствениците по чл. 33 от Закона за собствеността.
Преди продажба на трето лице продавачът е длъжен писмено да предложи дела си на останалите съсобственици при същите условия. Ако не отговорят или откажат, продавачът може да продаде дела си на външен купувач при същите или по-неизгодни за купувача условия.
Ако правилото за предложение се наруши, ощетеният съсобственик има право в 2-месечен срок от узнаването да изкупи дела от външния купувач при цената и условията на сделката.
Продажба на имот, придобит чрез дарение
Дарените имоти се продават по същия ред като всички останали. Има два специфични момента:
- ако дарението е направено с условие или с тежест (например задължение за издръжка или право на ползване), тези обременения трябва да бъдат изпълнени или заличени преди продажбата
- при продажба в първите 3 години от придобиването се дължи данък върху доходите по обща ставка от 10% върху положителната разлика между продажната цена и пазарната стойност при дарението. Този данък се дължи и когато имотът е придобит по друг начин – например закупен.
Продажба на имот с право на ползване
Когато върху имота има вписано право на ползване в полза на трето лице (най-често родител или друг роднина), имотът може да се продаде, но правото остава върху имота и купувачът трябва да го уважава.
Ако купувачът иска чист имот, правото на ползване се заличава преди или едновременно с акта чрез:
- доброволно отказване на лицето, в чиято полза е учредено правото (с нотариална заверка)
- смърт на лицето (правото е лично и се прекратява)
- съдебно решение в специфични случаи
Давностен срок за разваляне на договор за продажба на недвижим имот
Сключеният и изповядан нотариален акт може да бъде развален при определени основания, но не и едностранно. Основанията включват:
- неплатена цена или съществена част от нея
- невъзможност за прехвърляне на собствеността (имотът не е бил на продавача)
- скрити недостатъци, които правят имота негоден за обичайното му ползване
- Общата давност за иск за разваляне е 5 години от датата на сделката, по чл. 110 от Закона за задълженията и договорите.
При скрити недостатъци специалният срок е 1 година от предаване на владението върху имота. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е тригодишен.
Колко време отнема цялата процедура
При изрядни документи от двете страни и стандартна сделка без усложнения, цялата процедура отнема между 2 и 4 седмици.
| Етап | Времетраене |
| Подготовка на документи | 1 до 3 седмици (паралелно с други стъпки) |
| Предварителен договор | 1 до 2 дни |
| Период между предварителен и окончателен договор | 0 до 60 дни (договорно) |
| Изповядване на нотариален акт | 1 ден |
| Вписване в Имотния регистър | До 3 работни дни |
При наследствени имоти, ипотека, възбрани или други усложнения процедурата може да отнеме от 6 седмици до няколко месеца.
Какво се променя при директна продажба на имот
Директната продажба към купувач без посредник променя процедурата по няколко начина. Основните разлики:
- не се дължи посредническа комисиона (която обикновено е 3.6% от продажната цена)
- няма организация на серия огледи с различни кандидати
- купувачът поема организацията на документите и таксите
- сделката се изповядва в рамките на 1 до 14 дни от съгласието
- офертата се дава само след един оглед
Този подход работи добре при проблемни имоти: имоти с тежести, наследствени казуси, имоти в лошо състояние и спешни ситуации. Така работи и ImoDeal. Преглеждаме имота на оглед, даваме конкретна оферта в рамките на 24 часа и поемаме цялата административна и юридическа работа до приключване на сделката.
Източници и нормативна база
- Закон за задълженията и договорите
- Закон за нотариусите и нотариалната дейност
- Закон за собствеността
- Закон за местните данъци и такси
- Закон за кадастъра и имотния регистър
- Закон за наследството
- Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите
- Наредба за определяне размера на местните данъци на територията на Столична община
- Наредба за определяне размера на местните данъци на Община Пловдив
Последна актуализация: юли 2026 година
Информацията в статията е с обща информационна цел и не заменя индивидуална юридическа консултация. За конкретен казус потърсете нотариус или адвокат.